Год без ипотеки

Строительство

Прошел год с тех пор, как в стране существенно были урезаны программы льготного ипотечного кредитования. Именно ипотека последние годы была основным драйвером строительного рынка. Пока застройщики жили на запасах, которые им удалось сформировать во время ажиотажного спроса на жилье в прошлом году. Сегодня рынок охлаждается: спрос упал на десятки процентов. Что ожидает девелоперов в ближайшие годы, разбирался корреспондент Business Guide Роман Русаков.

По оценке аналитиков компании Dogma, спрос на новостройки снизился на 25–40% в зависимости от регионов. Сократилось и количество сделок. Согласно данным Росреестра, в целом по России за первый квартал 2025 года зарегистрировали 157 561 ДДУ. Это на 12% меньше, чем в первом квартале 2024 года.

Виталий Коробов, генеральный директор Element, говорит: «На протяжении года девелоперы удерживали темпы продаж за счет накопленных ресурсов, программ рассрочки, а также госпрограмм с низкими процентными ставками. Выросла доля сделок за личные средства. Покупатели заняли выжидательную позицию: при высоких ставках и падающей доходности недвижимости многие предпочитают арендовать жилье и откладывают решение о покупке до более благоприятных времен».

Вызовом для застройщиков стала не только отмена льготных программ, но и высокая ключевая ставка, что снизило доступность ипотечных кредитов. Девелоперы ответили на это вводом собственных программ рассрочек и субсидированной банковской ставки по ипотеке.

Директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева констатирует: «Первое полугодие 2025 года первичный рынок Петербургской агломерации завершит на уровне показателей второго полугодия 2024 года, учитывая сезонные колебания».

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС», считает, что прошедший год после завершения программы льготной ипотеки стал для строительной отрасли настоящим испытанием. «Мы наблюдаем значительное снижение спроса, особенно в сегменте эконом-класса, где ипотека была основным инструментом покупки. Однако, несмотря на это, массового снижения цен не произошло. Застройщики предпочитают удерживать цены, предлагая точечные скидки и акции, чтобы не обесценивать уже проданные объекты»,— отмечает она.

В стадии адаптации

Строительный рынок России сегодня находится в стадии адаптации. После завершения масштабной программы льготной ипотеки рынок не упал, но перестроился. Сейчас активно продаются в первую очередь те проекты, которые были выведены в более благоприятное время: с хорошими локациями, продуманной концепцией и сильным брендом застройщика. Филипп Шраге, соучредитель Kronung Group, считает, что крупные игроки, обладающие финансовой устойчивостью, чувствуют себя увереннее: они могут позволить себе удерживать цену на востребованные объекты, не идти на глубокие скидки и даже пополнять земельный банк, действуя на опережение.

«В то же время мы видим, как многие девелоперы замедляют темпы вывода новых проектов, выжидая, когда рынок стабилизируется. Это разумная тактика в условиях высокой ставки и снижающейся доступности ипотеки. Но рынок не остановился, он просто стал требовать от застройщика большей точности и стратегического мышления»,— полагает эксперт.

По его словам, компания Kronung Group продолжает активно инвестировать в земельные участки как под жилую, так и под коммерческую застройку, но подходит к запуску крайне избирательно.

«Спрос сегодня в основном держится за счет оставшихся субсидированных программ, программ trade-in от застройщиков и различных рассрочек. В этой ситуации крайне важно, чтобы следующие меры поддержки были не масштабными, а реально помогли бы рынку. Наиболее реалистичными шагами видятся расширение условий семейной ипотеки, отмена банковских комиссий по льготным кредитам, временное смягчение требований по инфраструктурной нагрузке, включая отсрочки по сдаче соцобъектов и парковок. Однако локальных мер будет недостаточно. Строительный рынок нуждается в системных реформах»,— подчеркивает господин Шраге.

Среди ключевых вызовов — снижение реальных доходов населения, рост себестоимости строительства, дефицит ликвидных земельных участков, регуляторные барьеры, ограниченный доступ к проектному финансированию, демографические сдвиги и миграционные тренды, изменение потребительского спроса (например, рост интереса к малоэтажной и экологичной застройке), нестабильность внешнеэкономической среды.

«Безусловно, будущее отрасли будет определяться не только госпрограммами, но и качеством институциональных изменений»,— уверен господин Шраге.

Полная версия статьи по ссылке: https://www.kommersant.ru/doc/7798334