Коммуналки в тренде: эксперт объяснил причины популярности нестандартных квартир

За последние 20 лет государственные программы переселения значительно сократили количество коммуналок в российских мегаполисах — в 2–3 раза. Однако сегодняшние экономические реалии возобновили повышенный спрос в сегменте.

Данные 2025 года фиксируют резкое удорожание жилплощади в московских коммуналках — прирост составил 17,5% в годовом исчислении. В регионах тенденция еще более показательна: в отдельных случаях комнаты подорожали почти в полтора раза. В Санкт-Петербурге наблюдается схожая со столичной динамика — рост на 9,5% при стоимости до 3 млн рублей.

Вариантов становится все меньше

Филипп Шраге, генеральный директор строительной компании Kronung, отметил, что повышенный интерес к комнатам в коммунальных квартирах представляет собой не случайный всплеск, а прямую реакцию рынка на дорогую ипотеку и снижение доступности отдельного жилья. По его словам, в 2025 году количество сделок с такими объектами действительно выросло: в большинстве крупных городов комнаты подорожали, а предложение при этом сократилось примерно на 25–30%.

Эксперт пояснил, что логика покупателя в нынешних условиях проста: квартира становится недоступной, особенно без льготной ипотеки, тогда как комната остается самым дешевым собственным жильем. Он уточнил, что в ряде городов комнаты продаются по цене от 1–1,5 млн рублей, что в два или три раза дешевле даже студии на окраине. Именно поэтому, по его мнению, спрос растет не только со стороны тех, кто покупает жилье для себя — инвесторы тоже заинтересованы.

«При этом важно понимать, кто формирует спрос. По оценкам рынка, до 70–80% сделок с коммуналками — это инвестиционная стратегия. Люди покупают комнаты либо под сдачу, либо с расчетом выкупить всю квартиру по частям и потом продать дороже как единый объект. Это ключевой момент. Он объясняет, почему сегмент продолжает жить даже при всех его минусах», — добавил эксперт.

С точки зрения доходности, по словам Шраге, такие вложения могут быть интересны, но только при правильной стратегии. Средняя цена комнаты по стране сейчас составляет около 1,4–1,6 млн рублей, в Петербурге — уже 2,5–2,7 млн. Арендная доходность часто выше, чем у однокомнатных квартир, потому что вход дешевле, а ставка на квадратный метр выше. Однако основной заработок формируется не на аренде, а на консолидации: если удается «собрать» всю квартиру, разница в цене может достигать 20–40%.

Все портят ссоры с соседями

«При этом сегмент нельзя назвать массовым. Коммуналки занимают около 1% предложения на вторичном рынке в среднем по стране и до 3–4% в крупнейших городах. Это нишевая история, и она такой останется. Основные риски никуда не делись. Это конфликты с соседями, юридические сложности с выкупом долей и сильная зависимость от конкретной квартиры. Именно эти факторы чаще всего тормозят сделки и делают их долгими», — добавил Филипп Шраге.

Говоря о будущем, эксперт отметил, что рынок коммуналок в ближайшие годы не исчезнет, хотя в долгосрочной перспективе он должен сокращаться. Еще несколько лет назад ожидалось, что такие квартиры будут постепенно расселяться, но текущая экономическая ситуация этот процесс замедлила. В реальности наблюдается обратный эффект: коммуналки временно возвращаются как инструмент адаптации к дорогому жилью. По мнению Шраге, это история не про возвращение коммуналок как формата жизни, а про экономику: пока квартиры остаются дорогими, а ипотека ограниченной, спрос на комнаты будет сохраняться. Как только доступность жилья начнет расти, этот сегмент снова сократится до минимума.

Одновременно с этим государство постепенно улучшает жилищные условия обитателей коммунальных квартир. В Санкт-Петербурге, где такое жилье все еще распространено повсеместно, в период с 2020 года по июль 2025 года расселили 9400 семей. До 2027 года включительно запланировано расселение еще 6 тысяч коммуналок.