Квартира не как у всех: зачем застройщики предлагают сотни планировок

Нестандартные планировки постепенно перестают быть редкостью: в некоторых проектах Петербурга и Ленобласти их доля достигает 30–50%, а в премиум-сегменте — и до 70%. Это квартиры с террасами, вторым светом, панорамным остеклением, патио или возможностью трансформации пространства. Да и в целом современные новостройки Петербурга уже мало похожи на дома с типовыми «двушками» и «трешками» — количество вариантов в одном доме может достигать нескольких сотен.

На круглом столе «Фонтанки» эксперты обсудили, какие необычные решения действительно востребованы у покупателей и за какие «фишки» они готовы переплачивать.

Количество планировок

— Сегодня внутри одного жилого комплекса может насчитываться от 20 до 100 и более вариантов планировок — всё зависит от класса проекта, объема застройки и концепции, — комментирует Филипп Шраге. — Такое разнообразие — не прихоть архитекторов, а ответ на реальный запрос рынка. Покупатель сегодня ищет пространство, в котором ему будет удобно быть собой — вести бизнес, заниматься спортом, растить детей или наслаждаться тишиной. Именно поэтому в проектах Kronung Group мы предлагаем, как «мужские», так и «женские» планировки — не в гендерном смысле, а как отражение разных сценариев жизни.

Нестандарт у каждого свой

Спрос на рынке недвижимости Петербурга и Ленобласти смещается в сторону нестандартных, но при этом функциональных решений.

— Сейчас наибольший интерес вызывают планировки, которые позволяют расширить функциональность квартиры без увеличения площади, — подтверждает Филипп Шраге. — В наших проектах особенно востребованы: мастер-спальни — когда спальня имеет собственный санузел и гардеробную; кухни-гостиные с возможностью зонирования — идеально для семейного и социального образа жизни. Квартиры с террасами или патио — для тех, кто хочет иметь «кусочек земли» даже в городе. Двухуровневые квартиры или студии с консолью — как в «Кронунг ЮГ», где высота потолков до 4,9 м позволяет реализовать второй уровень. Окна в ванной комнате — как элемент премиальности и уюта. В тренде также квартиры с двумя-тремя санузлами даже при небольшой общей площади, а также четкое разделение на приватную и общественную зоны — например, когда спальни находятся в глубине квартиры, а кухня и гостиная ближе ко входу.

В Ленобласти, по его словам, набирают популярность «дачные» решения в городском формате: квартиры с высокими потолками и панорамными окнами, дающие ощущение загородного дома внутри городской среды.

Трансформер для жизни

Есть на рынке и так называемые квартиры-трансформеры, которые менять проще в соответствии с жизнью семьи. Но единого понимания этого понятия у девелоперов пока не сложилось.

Филипп Шраге поясняет, что речь идёт о планировках с минимальным количеством несущих стен, грамотной разводкой инженерии и заранее продуманной возможностью перегруппировки зон. Например, кухня-гостиная может легко превращаться в две отдельные комнаты, а ниша под гардероб — в рабочий кабинет. Или — квартира-студия, где с помощью раздвижных перегородок можно создать полноценную спальню.

— Главное преимущество таких квартир — гибкость. Молодая пара может купить одну квартиру, а со временем превратить ее в «семейную» без смены адреса, — добавил он. — Или, скажем, собственник может адаптировать квартиру под аренду нескольким жильцам. Это удобно, выгодно и очень актуально в быстро меняющемся мире, где фиксированные сценарии жизни — редкость.

Кому все это нужно

Мнения девелоперов относительно нестандартных планировок разделились. Филипп Шраге отметил изменения портрета покупателя за последние 5-7 лет.

— Если раньше к нестандарту тяготели в основном профессиональные инвесторы — чтобы выгодно сдать жилье или перепродать, то сегодня основная мотивация у покупателей — качество жизни, — отмечает он. — Молодые пары всё чаще выбирают квартиры с возможностью перепланировки и мастер-спальнями: они смотрят вперёд, закладывают потенциал под будущую семью. Семьи с детьми, наоборот, ищут четкое зонирование: чтобы у каждого было свое пространство, но при этом обязательно — место для совместного времяпрепровождения. Сегодня покупатель отдаст предпочтение квартире с кухней-гостиной или просторной кухней, нежели квартире с огромной спальней.

Пожилые покупатели, в свою очередь, ориентируются на комфорт: квартиры на первых этажах с патио, отдельным входом, лифтами без ступенек, дополнительными санузлами — это очень востребованный формат.

При этом и в инвестиционных сценариях, по словам Филиппа Шраге, нестандарт не теряет актуальности: квартира с двумя санузлами, кухней-гостиной и возможностью раздельной аренды комнат — это уже не просто жилье, а продукт с потенциальной доходностью выше среднего.

Процент успеха

Главный вопрос в том, как девелоперу, ориентируясь на спрос, заложить количество нестандартных квартир в жилом комплексе. Решается он по-разному.

— В среднем, если говорить о бизнес-классе, до 70% лотов в жилом комплексе могут иметь нестандартные решения: это и мастер-спальни, и кухни-гостиные, и планировки с окнами в ванной, и квартиры с патио, террасами или вторым светом, — приводит данные Филипп Шраге. — Даже в массовом сегменте сегодня проекты могут содержать до 20–30% таких нестандартных решений, особенно если застройщик ориентирован на молодую аудиторию или семьи. Причина проста: покупатель стал избирательнее, он не просто ищет «четыре стены и крышу», а хочет жить в пространстве, которое отражает его образ жизни.

С одной стороны, это повышает себестоимость проектирования и требует более сложной логистики на этапе строительства. Но с другой — позволяет дифференцировать продукт, точнее попадать в ожидания рынка и формировать более высокую цену.

Модное или вечное?

Главное, чтобы стремление к нестандартности не было лишь маркетинговой уловкой.

Филипп Шраге вспомнил, что раньше застройщики активно продвигали квартиры с угловыми окнами или дополнительными перегородками внутри квартиры. Сегодня же ясно, что такие решения сложно вписываются в частную жизнь и затрудняют перепланировку.

А вот что действительно повышает ликвидность — это мастер-спальни с собственным санузлом и гардеробной, просторные кухни-гостиные с возможностью зонирования, отдельные кладовки, ниши под стиральную машину вне ванной комнаты, наличие второго санузла даже в двухкомнатной квартире. Не говоря уже о высоких потолках от 3,5 метра — это опция, которая всегда будет добавлять и ликвидности, и эстетики.

Цена в плюс и в минус

— Цена у необычных, но при этом удобных квартир, на рынке аренды может быть выше на 10-15%, — комментирует Филипп Шраге. — Дополнительные планировочные элементы — окна в пол, потолки выше 3 м, второй свет, мастер-спальни — увеличивают стоимость квадратного метра, но дают ощущение пространства и статуса.

Новые форматы

Мысль проектировщиков не стоит на месте, поэтому квартиры постоянно меняются.

Филипп Шраге отмечает рост интереса к так называемым квартирам-трансформерам — пространствам, которые можно адаптировать под разные жизненные сценарии.

— Пространства, где одну из комнат можно превратить в кабинет, спортзал или детскую без перепланировки. Форматы для совместного проживания поколений (молодая семья плюс пожилые родители). Смарт-квартиры, управляемые через приложения, — перечислил он.

Полную версию статьи можно прочитать по ссылке: https://www.fontanka.ru/2025/08/19/75842169/