Ниша для застройщика

Спад интереса к жилой недвижимости заставляет девелоперов искать новые ниши для инвестирования. Участники рынка говорят, что сегодня есть несколько относительно новых форматов недвижимости, которые при грамотном подходе способны генерировать финансовый поток.

Активно в последнее время развивается спортивная недвижимость. Интерес к таким объектам растет на фоне популярности здорового образа жизни и дефицита качественной инфраструктуры в новых жилых районах. Особенно это заметно в проектах комфорт-класса, где наличие фитнес-центра или спортивного ядра становится важной частью среды. В таких локациях спортивные объекты могут работать устойчиво за счет сформированного спроса постоянных жителей квартала.

Филипп Шраге, соучредитель Kronung Group, полагает, что сегмент спортивной недвижимости в Петербурге в последние годы становится заметно более интересным для частных инвесторов, но он по-прежнему остается сложным с точки зрения экономики. «Это не классический девелопмент с быстрой окупаемостью, а скорее долгосрочная инвестиция, часто на стыке бизнеса и социальной функции»,— считает эксперт.

Стоимость строительства сильно зависит от формата. Универсальные спортивные центры и фитнес-клубы обходятся в среднем от 120 тыс. рублей за квадратный метр, а специализированные объекты, например ледовые арены или бассейны, могут стоить значительно дороже за счет сложной инженерии. Именно инженерная часть формирует основную долю затрат.

«Окупаемость таких проектов, как правило, длинная. В среднем это семь-десять лет, а для более капиталоемких объектов может быть и больше. При этом многое зависит от модели управления и формата: сетевые фитнес-операторы показывают более предсказуемую экономику, чем нишевые спортивные проекты»,— подчеркивает господин Шраге.

Людмила Рева, директор по коммерческой недвижимости компании «Главстрой Санкт-Петербург», также считает, что сегмент спортивной недвижимости в Петербургской агломерации сегодня остается инвестиционно привлекательным во многом за счет устойчивого спроса и развития новых форматов. В последние годы активно растут нишевые направления, в частности, падел-теннис, который быстро набирает популярность и формирует отдельный сегмент рынка.

Чаще всего сегодня строятся объекты под массовый спрос: фитнес-центры, многофункциональные залы, студии единоборств, детские спортивные школы. Это связано с тем, что такие форматы проще масштабируются и быстрее набирают аудиторию. Средняя площадь подобных объектов обычно находится в диапазоне от 1,5 до 3 тыс. кв. м, хотя в составе крупных жилых кварталов могут появляться и более масштабные комплексы.

Доля частного капитала в этом сегменте высокая, особенно в коммерчески ориентированных форматах. По оценке Kronung, более половины новых объектов реализуется с участием частных инвесторов или девелоперов, тогда как крупные инфраструктурные проекты чаще остаются в зоне государственного или смешанного финансирования.

«Структура игроков при этом неоднородна: в проектах могут участвовать отдельные инвесторы, возможны формы партнерства с профильными операторами. В ряде случаев застройщик и оператор совмещены в одном лице, однако таких проектов на рынке пока немного»,— говорит госпожа Рева.

По ее словам, экономика существенно различается в зависимости от формата. Например, вход в проекты, связанные с паделом, относительно невысокий, тогда как классические фитнес-центры требуют значительно больших инвестиций. «Особенно это касается объектов с бассейнами: рост себестоимости строительства в последние годы увеличил сроки их окупаемости и скорректировал планы по запуску таких проектов. На этом фоне именно нишевые форматы выглядят более гибкими с точки зрения инвестиций: к примеру, для падел-проектов срок окупаемости может составлять до пяти лет»,— указывает эксперт.

Полная версия статьи по ссылке: https://www.kommersant.ru/doc/8623585?query=kronung