Рынок ждет возвращения инвесторов

Капиталовложения

Доля инвестиционных сделок на рынке первичного жилья в Петербурге в последнее время сокращалась. Однако снижение ключевой ставки Центробанка вселяет в экспертов уверенность, что в 2026 году количество инвесторов на первичном рынке жилья вновь начнет расти.

Первая половина 2025 года прошла под влиянием высокой ключевой ставки и постепенного сворачивания льготных ипотечных программ, что закономерно охладило инвестиционную активность на первичном рынке. Инвестор стал осторожнее, горизонт планирования удлинился, а фокус сместился с быстрой перепродажи на модели с арендным доходом. В результате доля сделок с инвестиционной мотивацией сократилась по сравнению с периодом массовой льготной ипотеки, когда в отдельных проектах на инвесторов могло приходиться до трети спроса.

Игнатий Найда, соучредитель группы компаний Kronung, говорит, что за последний год структура спроса на первичном рынке жилья Петербурга заметно сместилась: доля инвестиционных сделок снизилась по сравнению с уровнями 2021–2023 годов, когда рынок был в фазе активного спекулятивного роста. Если раньше инвестиции в новостройки могли составлять 30–40% всех сделок в отдельных сегментах и локациях, то в 2025 году, по оценкам экспертов, эта доля опустилась ближе к 15–20%. «Главная причина высокая стоимость кредитов и общая осторожность покупателей: девелоперы и инвесторы стали чаще пересматривать горизонты окупаемости и сроки реализации проектов»,— полагает господин Найда.

Вложения в первичное жилье, отмечает эксперт, все еще остаются одним из основных способов сохранения капитала для частных инвесторов. Средняя доходность на рынке аренды, особенно в крупных городах вроде Петербурга, часто колеблется в районе 4–6% годовых в рублевом выражении, а при правильном выборе локации и формата эта доходность может быть и выше — до 7–8% в оптимальных сценариях, полагает господин Найда.

Альтернатива

Что касается альтернатив инвестициям в жилье, то в 2025–2026 годах часть капитала направляется туда, куда раньше направлялись средства на «быстрые» спекуляции с квадратными метрами: фиксированные доходные инструменты, инвестиционные фонды, золото.

«Важно понимать, что каждый инструмент имеет свой профиль риска и доходности. Недвижимость остается менее ликвидным, но более осязаемым активом: квартира может служить как жильем, так и источником арендного дохода, а ее стоимость ограничена рынком физического жилья в конкретной локации»,— думает господин Найда.

При этом он замечает, что инвестиции в первичное жилье по-прежнему востребованы, но уже не доминируют как основной способ приумножения капитала. Инвесторы стали точнее выбирать локации и форматы (семейные двух-трехкомнатные квартиры, апартаменты в качественных проектах), а также смотреть на сочетание дохода и риска, включая альтернативные инструменты. «Если в 2021–2023 годах главным драйвером роста был широкий приток инвестиционного капитала, то в 2025 году мы увидели более зрелый спрос»,— полагает эксперт.

Полная версия статьи по ссылке: https://www.kommersant.ru/doc/8461503