Снижение ключевой ставки до 14% резко увеличит цены на жилье — эксперты

Снижение ключевой ставки Центробанка оживит рынок, но рост цен на жилье будет напрямую зависеть от того, насколько упадут ставки по ипотеке, отмечают опрошенные Финуслугами эксперты. Однако даже падение «ключа» на 1-2% может поднять цены на 10% и больше.

Что произойдет на рынке недвижимости при снижении ставки до 15–17%

При незначительном снижении ключевой ставки цены на квартиры в России к концу 2025 года могут вырасти умеренно — от 2% до 6% в среднем по РФ. Однако в крупных городах и на вторичном рынке, где предложение сильно ограничено, а покупатели более чувствительны к ставкам, рост может быть более выраженным — до 15%, полагает генеральный директор Colife Invest Ольга Полетцкая. Однако цены на новостройки будут расти медленнее, поскольку у застройщиков сохраняется значительный нераспроданный фонд. Если Центробанк снизит ставку еще на 1–2%, то есть до 15%, то рынок недвижимости будет переживать умеренное восстановление, уверена эксперт.

Центробанк вряд ли в 2025 году опустит ставку ниже 15%, и это не сильно отразится на ценах, особенно если говорить о новом жилье, рассуждает руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов. Однако осенью все же стоит ожидать роста цен, но он будет незначительным — 5–7%. Эксперт связывает это не с политикой ЦБ, а с оптимизмом, который будет царить на рынках, если «ключ» начнет снижаться. «В данном случае у тех людей, которые все-таки решатся на рыночную ипотеку, будет надежда на относительно скорое рефинансирование», — считает аналитик.

По мнению финансового аналитика Анны Осокиной, на небольшой шаг снижения вторичный рынок отреагирует быстрее и значительнее — рост составит 10–15% к концу 2025 года. Новостройки же подорожают не так существенно — в диапазоне 5–12%. Это связано с большим объемом нового строительства и программами господдержки, которые могут нивелировать влияние ставки, отмечает эксперт.

Если ЦБ ограничится дополнительным мягким шагом на 1% (до 17%) и банки «пропустят» снижение в розницу, то можно ожидать небольшой рост спроса без взрывного эффекта, уверена операционный директор Genesis Group Оксана Иванова. В этом сценарии застройщики, особенно в городах‑ядрах агломераций, удержат прайс-листы в коридоре +5–7%. На рынке вторичного жилья рост будет скромнее — порядка +1–3% год к году за счет высокой эластичности спроса. А вот при более глубоких шагах (до 16% к концу года) возможен более заметный «подъем»: на «первичке» — до +5–8% год к году, на «вторичке» — до +3–6% при увеличении числа сделок на 10–20% относительно уровней первой половины года, подытожила аналитик.

Как повлияет кардинальное снижение ключевой ставки до 14%

Если ставка снизится еще больше, достигнув 14%, эффект будет более заметным. Средние цены на жилье по России могут вырасти примерно на 8%, в то время как в Москве и других регионах с ограниченным предложением возможен рост до 20%. Вторичный сегмент станет более активным, и застройщики смогут более активно повышать цены. Однако высока вероятность, что возрастет риск перегрева рынка, и это может подтолкнуть регулятор к ужесточению условий кредитования, предупреждает Полетцкая.

Резкое снижение до 14% станет мощным психологическим триггером и вызовет ажиотажный спрос по принципу «покупай сейчас, пока дешево», и это грозит перегревом, соглашается экономист Анна Осокина. «В этом негативном сценарии возможен более значительный скачок цен — на 20–30% и более за короткий период, особенно в крупнейших агломерациях (Москва, Санкт-Петербург), где дисбаланс спроса и предложения максимален», — полагает эксперт.

Поскольку ставка долго была высокой, люди откладывали вопрос покупки недвижимости из-за недоступности заемных средств. Поэтому если «ключ» снизится существенно, то рынок «вторички» отреагирует на это очень активно, утверждает основатель и управляющий партнер агентства недвижимости Trust Realty Алексей Балакин. «Собственники увидят, что количество звонков выросло, и поднимут цены «эмоционально», резко — на 20–25%. Но затем в течение года эти цены выровняются и вернутся обратно на уровень, соответствующий покупательской способности. Я не говорю, что они снизятся на те же 20–25%, но 10–15% точно потеряют, и рынок вторичного жилья скорректируется», — говорит эксперт.

В строительной компании Kronung Group дают достаточно сдержанные прогнозы относительно цен на квартиры. При плавном снижении ставки на 1–2% к концу 2025 года стоимость жилья может вырасти в пределах 5–7% на первичном рынке и 3–5% на вторичном. Если же ставка опустится ближе к уровню 14%, то ипотека станет значительно доступнее, и рост цен может ускориться до 10–12% годовых, особенно в сегменте новостроек, где девелоперы активно работают с банками над субсидированными программами. Вторичный рынок при этом будет реагировать более умеренно, но и там возможен рост на уровне 6–8%.

Какой сегмент почувствует изменения ставки сильнее всего

Рост цен на жилье не будет одинаковым во всех сегментах, подчеркивает соучредитель Kronung Group Игнатий Найда. Наибольший рост ожидается в массовом сегменте новостроек — студиях и однокомнатных квартирах, которые востребованы как у молодых покупателей, так и у инвесторов. В премиальном сегменте динамика будет более сдержанной, так как платежеспособная аудитория там меньше зависит от ипотечных ставок, считает эксперт.

«Снижение ключевой ставки станет драйвером оживления рынка недвижимости, расширит доступность ипотеки и подтолкнет цены вверх, особенно на первичном рынке. Но одновременно усилится конкуренция за доступные объекты, а долгосрочный рост будет во многом зависеть от динамики доходов населения и общей макроэкономической стабильности», — резюмировал Найда.