Втиснуться в квадраты

На Дону объем строящегося жилья в январе—октябре 2025 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого увеличился на 41% — до 4,8 млн кв. м. По масштабам строительства недвижимости Ростовская область занимает шестое место среди субъектов России. Эксперты отмечают насыщенность рынка жилья, а главными сложностями, сдерживающими его развитие, считают дорогие кредиты и затрудненный доступ к финансированию проектов. Это заставляет корректировать графики ввода, ужимать маржу и приостанавливать новые проекты.

Согласно сведениям Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), объем жилой площади в стадии строительства в Ростовской области в январе—октябре 2025 года превысил 4,8 млн кв. м (237 разрешений на строительство, 339 многоквартирных домов), что на 41% больше, чем в аналогичном периоде 2024 года.

За это же время продано более 1,1 млн кв. м жилья, что составляет 23% от общей строящейся жилой площади. За 11 месяцев 2025 года на ЕИСЖС опубликованы данные по 84 многоквартирным домам (25 451 квартира) общей площадью более 1,2 млн кв. м, в отношении которых размещены проектные декларации. В 2026 году в Ростовской области планируют ввести в эксплуатацию 2,8 млн кв. м жилья.

За январь—октябрь 2025 года в Ростовской области ввели в эксплуатацию 2,1 млн кв. м жилья, что на 11,6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Из них более 1,3 млн кв. м — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и 796,7 тыс. кв. м — многоквартирные дома (МКД). Об этом рассказали в министерстве строительства, архитектуры и территориального развития региона.

По данным ведомства на 1 ноября этого года, основной объем приходится на территорию старого аэропорта (151,4 тыс. кв. м), жилой район «Левобережье» (122 тыс. кв. м), жилой район «Левенцовский» (81,4 тыс. кв. м) в Ростове-на-Дону. На 2025 год федеральным проектом «Жилье» показатель по вводу жилой недвижимости в области установлен на уровне 2,7 млн кв. м.

Когда жилья слишком много

Генеральный директор строительной компании Kronung Филипп Шраге отмечает, что первичный рынок в Ростовской области в 2025 году показывает более сильную волатильность, чем вторичный. Девелоперы в крупных городах увеличивают портфели строящегося жилья в отдельных проектах. Однако многие проекты продаются медленнее: объявления о скидках и пакетах отделки уже не редкость.

По оценкам господина Шраге, вторичный рынок держится лучше в сегментах готового жилья. Средняя стоимость квартир — 65–75 тыс. руб. за кв. м. В целом за год объем предложения на первичном рынке вырос локально. В обороте появились новые очереди и проекты, но реальных завершенных сделок меньше, чем год назад, констатирует эксперт.

По сравнению с ноябрем 2024-го средняя стоимость квадратного метра в Ростове-на-Дону выросла в пределах 6–12% в зависимости от сегмента и района, приводит пример Филипп Шраге. Разброс по классам типичен: «стандарт/эконом» — самый доступный сегмент, «комфорт» и «бизнес» заметно дороже; премиум-площадки остаются нишевыми и дорожают в зависимости от локации и качества вида/инфраструктуры.

Ипотека влияет на спрос

В 2025 году 68% всех сделок на первичном рынке Ростовской области заключалось с использованием ипотеки. При этом в начале года показатель опускался ниже 50%. Годом ранее, в 2024 году, на ипотечные сделки приходилось 74% спроса.

По данным ЕИСЖС на 27 октября 2025 года, диапазон рыночных ставок по ипотеке в российских банках составлял от 17,9 до 23,1% годовых. На этом фоне спрос на ипотеку на рыночных условиях стремительно сокращается. Приобретение жилой недвижимости по ипотеке как инвестиционный проект, особенно на вторичном рынке, становится все менее выгодно.

Как отмечает Филипп Шраге, основная масса покупателей — местные жители и покупатели из соседних районов области. Значительная доля сделок совершается за наличный расчет. При этом в сегменте вторичного рынка и в нишах готовых небольших квартир растет доля покупателей из других регионов, которые рассматривают Ростов как более доступную альтернативу крупным южным точкам — это частично инвесторы и частично семьи в поиске переезда.

«Там, где есть возможность выбора, покупатели со сбережениями чаще покупают за "наличку", а те, кто зависит от кредитов, вынуждены подстраиваться под условия банков или ждать снижения ставок. Это влияет и на структуру предложений — девелоперы больше предлагают гибкую рассрочку и пакеты с зачетом старой квартиры»,— констатирует господин Шраге.

Цены сдержит конкуренция

Как сообщили в минстрое Ростовской области, в третьем квартале 2025 года типовую квартиру во вновь построенном доме можно было приобрести по цене 111,5 тыс. руб. за кв. м, на вторичном рынке — по 92,6 тыс. руб. за «квадрат». По сравнению с тем же периодом 2024 года цены по всем типам квартир на первичном рынке жилья региона в среднем выросли на 10,1%, а на вторичном — на 9,2%.

По оценкам Филиппа Шраге, главные сложности, сдерживающие рынок региона,— это дорогие кредиты и затрудненный доступ к финансированию проектов, удорожание стройматериалов и логистики, административные барьеры при подключении к сетям, а также миграционные и экономические риски. Все это заставляет девелоперов корректировать графики ввода и ужимать маржу, а некоторых — вообще приостанавливать новые старты.

«При сохранении высокой ставки и ухудшении макроэкономики часть менее устойчивых проектов будет заморожена, и региональный рынок может пережить период выбора качественных предложений. Выживут те, кто сделает готовое и конкурентное предложение по соотношению "цена/сервис". Рынок Ростовской области будет идти своим путем — более зависимым от локальной экономики, чем, например, Москва»,— подытоживает Филипп Шраге.

Полная версия статьи по ссылке: https://www.kommersant.ru/doc/8270493